其他
小李买房入住后的烦恼
The following article is from 广州市中级人民法院 Author 广州中院
物业服务与我们的生活息息相关
物业服务不到位怎么解决？
如何保障业主的知情权和监督权？
诸如此类物业服务问题
我们看看民法典中是如何规定的
法官答疑
不可以。
《民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
《物业管理条例》第二十五条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
前期物业服务合同作为第三人订立的合同，其签约主体虽是建设单位和物业服务人，但业主却是物业服务合同实际权利义务享有者和承担者。
物业买受人签订房屋买卖合同成为业主，前期物业服务合同中服务受领人地位就发生了概括转移。建设单位依法订立的物业服务合同，其效力当然及于全体业主，所以前期物业服务合同对业主是有约束力的。
法官答疑
不可以。
《民法典》第九百四十四条第一款规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
《民法典》第二百七十三条第一款规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”
如果业主是因为自身原因未实际居住使用房屋，要求减免物业费，法院是不予支持的。
同样，业主也不得以无需接受或者放弃部分物业服务为由拒绝支付相应服务的物业费，如不得以不使用电梯、不需要保洁或安保、不享受公共健身设施等理由，拒绝向物业服务人支付相应运营管理费用。
漫画中，虽然小李说自己的房屋一直空置，很少用到电梯，但不能以此为由拒付相应物业费。
法官答疑
不可以，业主要承担连带交纳责任。
《民法典》第九百四十四条第一款规定，“业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
《民法典》第五百五十二条规定，“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”
《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”
法律并不排斥业主与物业使用人就物业费的支付进行约定，这种约定可以视为“债务加入”，但约定的范围和金额应当受到物业服务合同和业主与物业使用人约定的双重限制。
物业使用人已作出愿意交纳物业费的意思表示，且已实际享受到物业服务人所提供的服务，应当支付物业费。业主基于物业服务合同的约定，仍负有支付物业费的连带责任。
业主和物业使用人之间约定由物业使用人支付物业费，这种内部约定并不能对抗物业服务人，他们对物业服务人仍应承担连带债务。
小李虽与租客约定物业费由租客交纳，但在租客未履行的情况下，小李还是应当向物业公司交纳物业费的。
法官答疑
须结合个案情况进行具体评价。
《民法典》第九百三十七条第一款规定，“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”
《民法典》第五百二十五条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”
业主拒交物业费的抗辩理由，应当限定在物业服务人不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵；或者是基于其他正当合理的理由。而对“正当理由”的认定，应在个案中结合诚实信用原则加以判断。综合物业服务人的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价。
如果物业服务人达到根本违约的程度，难以提供基本物业服务，或者提供的物业服务项目和质量与合同约定标准相差明显，业主可以据此要求减免物业费。
若只存在短暂性、局部性物业服务不到位，且物业服务人及时整改的，法院一般不支持业主要求减免物业费的请求。
法官答疑
可以。
《民法典》第九百四十三条规定，“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
第二百八十一条第一款规定，“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”
第二百八十二条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
物业服务人从物业费中获取合理比例的报酬后，应当将其他部分用于物业服务，物业服务人对物业费的使用具有自主决定权，但也应接受业主对物业费使用情况的监督和提出的合理建议。
物业服务人应定期公开的内容包括：1.服务的事项；2.负责人员；3.质量要求；4.收费项目；5. 履行情况；6. 维修资金使用情况；7.共有部分的经营与收益情况。
公开方式也应以合理方式，采用有利于业主获取信息的灵活方式进行，如在小区门口、电梯间、服务中心等显著位置展示；通过微信群、公众号、微信小程序、手机APP等方式公开。
业主对物业费、维修资金、共有部分的经营收益等情况享有知情权和监督权，物业服务人应当履行向业主定期公开和向业主大会及业主委员会报告的义务。
@广西高院
别忘了点赞+在看哦！